مجتبی شهرابی فراهانی، کارشناس اقتصاد، مطرح کرد؛
واگذاری املاک بانک‌های تجاری باید چگونه باشد؟ / فرآیند واگذاری املاک وثیقه‌ای
کمانه/ سرویس اقتصادی: اشخاص حقیقی و حقوقی در سراسر جهان برای رفع نیازهای مالی خود از تسهیلات بانکی استفاده می‌کنند. وام‌دهندگان جهت تضمین بازپرداخت وام، از متقاضیان وثیقه دریافت می‌کنند. املاک و مستغلات یکی از وثایق رایج است. در صورت قصور وام‌گیرندگان در ایفای تعهدات، بانک به عنوان مالک وثیقه، املاک تملک شده را به منظور جبران خسارات خود به فروش می‌رساند. این املاک معمولاً با قیمت پایین‌تری عرضه می‌شوند.
واگذاری املاک تملک شده با ارزشی پایین‌تر از قیمت واقعی
مدیریت املاک و مستغلات تملیکی[۱] بر عهده بانک یا سایر وام‌دهندگان است. این املاک زمانی به تملک بانک (وام‌دهنده) در می‌آید که صاحب اولیه ملک در ایفای تعهدات خود در قبال پرداخت وام کوتاهی کرده باشد. بانک نیز طی مراحل قانونی، ملک را در اختیار می‌گیرد و سپس آن را از طریق روش‌های مختلف به فروش می‌رساند. در صورت عدم فروش، ملک مذکور به دارایی‌های بانک افزوده می‌شود.
هنگامی که وام‌گیرنده از پرداخت اقساط وام خود کوتاهی می‌کند، دو راه حل احتمالی پیش از مصادره ملک، مقابل بانک وجود دارد: فروش ملک با قیمتی کمتر از ارزش واقعی[۲] یا مزایده عمومی.
اگر هیچ یک از این راه حل‌ها به فروش املاک منتهی نشد، فرآیند مصادره با تصاحب مالکیت ملک توسط بانک به پایان می‌رسد. وام دهنده می‌تواند بانک، موسسات غیربانکی، سازمان‌های شبه‌دولتی مانند فانی می[۳] و فردی مک[۴] یا سایر نهادهای دولتی باشند.
در برخی از موارد، بانک‌ها برای فروش املاک تملک شده خود از روش‌های مستقیم بدون نیاز به واسطه‌ها مانند بنگاه‌های معاملات املاک، استفاده می‌کنند. در این روش بانک‌ها یا سازمان‌های دولتی لیست املاک تملیکی خود را در وب‌سایت‌های مربوطه منتشر می‌نمایند یا مسئولان بانک، مشتریان بالقوه را از طریق تماس‌های تلفنی یا ایمیل از این املاک مطلع می‌کنند.
نقش متخصصان مدیریت املاک تملیکی در فرآیند واگذاری اموال مازاد
املاک تملک شده برای فروش به دست کارشناسان مجرب مدیریت املاک تملیکی سپرده می‌شوند. این افراد، مسئولیت تبلیغ و معرفی املاک موجود در سبد بانک را بر عهده دارند. تمامی پیشنهادهای خریداران بالقوه ملک تملیکی توسط این متخصصان بررسی و ارزیابی می‌شود.
متخصص املاک تملیکی به طور منظم گزارش‌هایی در مورد وضعیت املاک موجود در سبد بانک، تهیه و ارائه می‌کند. این گزارشها شامل جزئیاتی مانند پیشرفت فروش و هر گونه تغییر در وضعیت املاک می‌شود. در صورتی که سند مالکیت هر یک از املاک مفقود شده باشد، متخصص فروش املاک تملک شده مسئولیت پیگیری و یافتن آن را بر عهده دارد.
این کارشناسان با مدیر داخلی یا طرف قرارداد بانک برای فروش املاک، همکاری نزدیکی دارند. این همکاری به منظور اطمینان از امنیت ملک، آماده‌سازی آن برای فصل زمستان (در مناطق سردسیر) یا آماده سازی در راستای تخلیه ملک صورت می‌گیرد. متخصص فروش املاک تملک شده با انجام این وظایف به بانک کمک می کند تا روند فروش املاک تملیکی به سرعت و با کارایی بیشتری انجام شود.
بنابراین بانک‌ها در راستای فروش املاک تملیکی از روش‌های متنوعی همچون تعدیل قیمت املاک یا برگزاری مزایده عمومی با همراهی کارشناسان مجرب مدیریت املاک تملیکی بهره می‌برند. با به‌کارگیری تخصص کارشناسان مدیریت املاک تملیکی، فرآیند واگذاری اموال مازاد برای بانک‌ها آسان‌تر و کم‌هزینه‌تر خواهد شد./ مسیر اقتصاد